一、案件基本信息

1、判决书字号

 西宁市城中区人民法院（2012）中民一初字第22号民事判决书

2、案由：房屋买卖合同纠纷

3、当事人

原告：沈某某

被告：杨某、徐某某

二、基本案情

原告于2001年6月购买被告位于城中区南川东路77号房屋一套（建筑面积40.07㎡），双方约定总价款10000元（包括过户费用）,原告父亲支付5000元后并入住，余款由原告之母支付并领取了房证。原告于2005年2月22日取得了房屋所有权证，2006年原告父亲沈某去世。原告称其支付了房屋对价款并长期居住，房屋买卖关系成立。被告称原告支付的5000元系租金，并不存在买卖关系，并于2010年6月18日提起行政诉讼，要求依法撤销西宁市房产管理局作出的房屋产权变更的具体行政行为及颁发的《房屋所有权证》，沈某某作为第三人参加了该案诉讼，本院作出（2010）中行初字第13号行政判决：撤销西宁市房产管理局作出的22005002760号《房屋所有权证》，宣判后沈某某不服，提起上诉，市中级法院作出（2010）宁行终字第41号行政判决书，认为原告沈某某所持上述理由不能成立，应予驳回，至于上诉人与被上诉人双方是否买卖房屋，是否支付价款等问题，不属于本案实质审查范围，当事人可另行提起民事诉讼。维持原判。2011年2月1日，西宁市房产管理局给被告杨某登记发放了诉争房屋所有权证。原告提起民事诉讼，要求被告继续履行合同，并协助将诉争房屋产权手续过户到原告名下。

被告认为原告主体资格不适格、诉讼请求错误违反一事不二理原则、杨某提出的其在房屋交易中未作出书面出售该房的意思表示，要求驳回原告的诉讼请求，被告却认可收到现金5000元、房改款4527.91元及领取房证的事实。

三、案件焦点

  原告之父给付房款的收条及协议因其去世，加之办理房屋产权变更的中介撤销使得原证据灭失，据此被告认为双方之间不存在买卖关系。

四、法院裁判要旨

位于西宁市城中区南川东路77号1单元112室房屋，虽是被告杨某以原所在单位职工名义以房改房标准价购买公有住房，后又以房改成本价与原单位签订购房协议，但在被告杨某与原所在单位签订以房改标准价购买公有住房后，原告之父沈某已于2001年6月支付给被告徐某某5000元，由徐某某出具了收到购房款5000元的收条，被告杨某与原单位签订职工以房改成本价购买公有住房协议书后，原告之母唐金花支付了剩余房改款4527.91元，该事实在本案开庭审理时由原告出具的相关证据及证人证言所证实，即证明了被告与原告的父母之间存在房屋买卖的行为，原告的父母给被告支付了购房款后，将所购买房屋的产权人确定到原告名下，此行为属于原告家庭内部事项，并不违反法律规定，而此行为在原告申请办理的房屋所有权证中登记的产权人为原告一节即可以证实，故认定原告父母出资购买被告房屋的行为应是家庭共同出资购买，而原、被告双方就此所形成的房屋买卖行为，不违反法律的强制性规定，应受到法律保护，且2001年6月原告即入住位于西宁市城中区南川东路77号10号楼1单元112室房屋并长达十年，被告交付房产后，协助办理房产过户登记手续，是其应尽的义务，徐某某与杨某系夫妻关系，涉诉房屋作为双方的夫妻共同共有财产，杨某作为家庭一员对共有财产的存在及使用状况，于情于理均应是了解的，且被告徐某某认可其收到现金5000元的事实、被告杨某亦认可原告母亲交纳房改款4527.91元及领取房证的事实，证人乔烘云及林忠孝均证明原被告之间有房屋买卖并支付款项的事实，现被告认为原告给付的是房屋租金，双方之间是租赁关系的辩解，被告没有提交任何证据予以证明，且原告自2001年居住至今，被告杨某提出的其在房屋交易中未作出书面出售该房的意思表示的抗辩理由，亦未提供相应的证据予以证实，故本院不予采信。关于被告以原告主体资格不适格的抗辩理由，根据本案已查明的案件事实，原告父母亲出资购买房屋后，家庭成员共同居住，将房屋产权所有人登记在原告名下，对此原告的其他家庭成员并未提出异议，故沈某某以原告的名义提出继续履行房屋买卖行为的诉讼主体适格，被告的该抗辩理由，本院不予支持。关于被告以被答辩人的诉讼请求错误，人民法院审理被答辩人的物权请求，违反一事不二理原则的抗辩理由，因本案中原告的主张是基于双方的买卖关系要求办理房产过户登记，与2011年4月21日原告起诉的房屋买卖合同纠纷一案中沈某某要求判令房屋归其所有的主张不是同一诉讼请求，不属于法律规定一事不再理的情形，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予支持。本案诉争的房屋的原所有权证被房产部门依法注销，是因为所有权证办理程序有瑕疵，但程序的瑕疵不影响双方之间的买卖行为的效力，也不能导致双方买卖行为无效，故原告的诉讼请求本院予以支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七条、第十四条、第一百零六条，判决如下：

被告杨某、徐某某与原告沈某某之间的买卖行为有效，二被告在本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告沈某某将位于西宁市城中区南川东路77号10号楼1单元112室房屋产权手续过户到原告沈某某名下。

五、法官后语

本案的重点是诉争的房屋是纳入政府危房改造、在原协议及收条灭失且进行了房屋所有权变更后又撤销的该房屋买卖行为是否成立的理解。我国《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《物权法》

第七条：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”。第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。具体到本案中，其主要有两种理解，一种认为诉争房屋的所有权证已撤销，根据《中华人民共和国物权法》第二条、第六条、第九条第一款、第十四条、第十六条、第十七条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不生效力，但法律另有规定的除外。故要求驳回原告的诉讼请求。另一种认为：原告支付了对价款并长期居住长达十年之久，且原告父母出资购买被告房屋的行为应是家庭共同出资购买，而原、被告双方就此所形成的房屋买卖行为，不违反法律的强制性规定，应受到法律保护，虽本案诉争的房屋的原所有权证被房产部门依法注销，是因为所有权证办理程序有瑕疵，但程序的瑕疵不影响双方之间的买卖行为的效力，也不能导致双方买卖行为无效，原、被告之间的买卖行为成立，被告应继续履行合同并协助办证。

值得注意的是，本案诉争的房屋是因为房屋市场价逐年攀升及诚实信用原则缺失所导致的一方当事人对其出售房屋的反悔行为，加之另一方当事人对诉争房屋的重要证据的保护不利而引起的诉讼。