基本案情

原告李某某诉称，原告与被告曹某某是母子关系。原告有一套住房，位于本市城中区南川西路131号1号楼132室，建筑面积59.03平方米。原告常年居住在大儿子家。两年前被告曹某某告诉原告，其已在几年前将原告的房屋买给了被告窦某某，并将买卖协议拿给原告看。为此原告多次催促被告曹某某要回房屋，但曹某某一直拖延。原告是该房屋的所有权人，曹某某在未经原告签名同意或授权的情况下，假冒原告在房屋买卖协议上签名，擅自处分原告所有的房屋，构成侵权。被告窦某某明知被告曹某某不是房屋所有权人，无权出卖房屋的情况下，仍与被告曹某某签订买卖协议，应属恶意。二被告的行为严重侵害了原告的合法权益，其买卖行为自始无效。根据法律规定，现提起诉讼，请求依法确认被告曹某某与窦某某签订的房屋买卖协议无效，诉讼费由被告承担。

被告曹某某辩称，我是背着我母亲将房屋卖给窦某某的，卖房款我已经花掉了。现在我母亲向我要房子，我也没有办法。请求法院依法判决。

被告窦某某辩称，1999年11月，被告从房屋中介所获知本案所涉房屋出售的信息，该房屋在中介所挂牌的价款为4万元，被告向中介机构交付了400元的中介费后，经中介机构与被告曹某某见面，并实施了看房、查验《房屋所有权证》、签订买卖协议等行为。在签订协议时，被告要求曹某某的母亲到场，曹某某称其母已经70多岁，身体欠佳，无法到场，自己是受其母的交代进行售房的。当初被告考虑到既然该房屋经中介机构进行出售，加之曹某某与原告是母子关系，相信曹某某具有代理权，被告即于1999年12月14日委托儿子窦海锋与曹某某签订支付定金协议，向曹某某交付定金1000元。2000年1月5日，被告与曹某某签订了房屋买卖的《协议书》，协议签订后，被告依据协议约定支付了全部购房款，曹某某将该房屋和《房屋所有权证》交于被告。2003年在办理该房屋的《土地使用证》时，原告之女从被告处要走《房屋所有权证》，办完《土地使用证》后，又将两证交回被告。被告认为从1999年对该房屋进行交易时，原告从未在协议上签名属实，但整个交易过程中，不仅曹某某在亲自实施，且原告的其他家人也在参与，在此情形下，被告有理由相信曹某某具有代理权，且被告主观上是善意的，也无过错。故被告与曹某某签订的房屋买卖协议符合有效合同的构成要件，该协议是合法有效的法律文本，应当受到法律保护。据以上事实看，该房屋从交易时开始到原告起诉时，已经长达13年之久，在这13年中，该房屋一直由被告居住使用，该房屋的《房屋所有权证》、《土地使用证》一直由被告持有，同时，该房屋产生的相关费用均以被告的名义向青海省水产养殖病害防治中心缴纳，而原告之女就是该单位的财务工作人员，在此情形下，被告认为原告应当知道该房屋由被告居住的事实。再次，即使原告在此期间不知情，就原告在诉状中所称的事实来看，其在起诉的两年前就知道曹某某与被告对房屋进行交易买卖的事实，就此事件来看，也已经超过了我国相关法律规定的诉讼时效。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

法院审理查明

1999年12月，被告曹某某发出出售房屋的广告。1999年12月14日被告曹某某以卖方（房产拥有人）的名义与被告窦某某之子窦海锋以买方名义签订了一份协议，协议约定，由曹某某将其两室一厅住房一套出售，交易价款共40000元，1999年12月14日预付定金1000元，其余39000元于2000年1月5日一次付清，并约定在2000年1月5日正式交接房产之日必须交付一切房产证件。2000年1月5日，被告曹某某以原告（售房者）及其自己为甲方的名义与被告窦某某（购房者）为乙方的名义签订了协议书，该协议书约定，经双方协商，甲方同意将本市南川西路131号1号楼1单元132室砖混结构住房一套，建筑面积59.03平方米，连同室内设备（煤房）以40000元出售给乙方，乙方拥有完全产权，乙方一次性付清房款40000元，本协议自乙方付款后，房屋由乙方使用，在乙方需要办理过户手续时，甲方应协助乙方办理。在签订该协议时，原告没有在场，也没有在该协议中签字。后被告窦某某支付了40000元购房款，并自此在该房屋内居住至今。自此该房屋产生的水电等费用均由被告窦某某支付，并由该房屋的物业管理单位青海省水产养殖病虫害防治中心给原告出具了收取水电费等费用的收据。2003年，该房屋办理土地使用证时，原告的家人从被告窦某某处取走了该房屋的所有权证，办理完毕后，将两证交回给被告窦某某。2012年2月15日，原告以在两年前才知道该情况，被告曹某某在未经原告签名同意或授权的情况下，假冒原告在房屋买卖协议上签名，擅自处分原告所有的房屋构成侵权，被告窦某某明知被告曹某某不是房屋所有权人，无权出卖房屋的情况下，仍与被告曹某某签订买卖协议，应属恶意，二被告的行为严重侵害了原告的合法权益为由兴本院提起诉讼，要求确认二被告签订的房屋买卖协议无效。

裁判结果

青海省西宁市城中区人民法院于2012年3月12日作出（2012）中民一初字第101号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求。案件受理费100元减半收取，50元由原告承担。宣判后，双方当事人均未提出上诉，判决已发生法律效力。

裁判理由

青海省西宁市城中区人民法院经审理认为：

依照法律规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人由理由相信行为人由代理权的，该代理行为有效”。本案中，原告虽然是本市城中区南川西路105号1号楼3单元132室房屋的产权人，但原告与被告曹某某系母子关系，被告曹某某发布广告出售房屋后曹某某与被告窦某某之子窦海锋于1999年12月14日签订协议，支付了订金，约定了房屋出售价款及剩余购房款的支付及交付房屋产权证的时间，2000年1月5日，被告曹某某又以原告及其作为出售方与被告窦某某签订房屋买卖协议书，将该房屋出售给被告窦某某，窦某某按协议约定支付了购房款，曹某某也按照协议约定将房屋交付给窦某某居住使用，且在办理该房屋的土地使用证时，原告的其他家人将房屋所有权证从窦某某处取走，办理完毕后，又将两证交付给窦某某，自曹某某将房屋交付给窦某某后，窦某某一直在该房屋内居住，并以自己的名义向该房屋的物业管理部门交纳水电等费用。原告虽称是被告曹某某未经其授权背着自己私自处分该房屋，对有关情况不知情，对于原告未在协议书上签字一节被告窦某某也予以认可，但被告曹某某与被告窦某某签订房屋买卖协议时，给窦某某出具了该房屋的所有权证等有效证件，且因原告当时年事已高，不能在协议书上签字也属人之常情，故被告窦某某有理由相信被告曹某某有权代理原告出售该房屋，其购买原告的房屋属于善意，并不违反法律规定，故被告窦某某与被告曹某某以原告及其以房屋出售方名义签订的房屋买卖协议书合法有效。原告所称窦某某明知曹某某对所出售的房屋不具有处分权一节，无证据予以证实，对此本院不予采信。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”。原告与被告曹某某系母子关系，自曹某某将原告的房屋出售给被告窦某某至原告起诉时，已达近十三年的时间，原告称对被告曹某某擅自处分其房屋的事情不知情，也不符合常理，对此本院也不予采信。且原告在其诉状中称，其于两年前即已知道该情况，即原告在此时已知道其合法权益收到侵害，但原告并未主张权利，而至原告起诉时已将超过了法定的两年的诉讼时效期间，故对原告的诉讼请求本院不予支持。被告窦某某所持抗辩理由成立，本院予以支持。

法官评析

买卖双方不得违反诚信原则。本案为一起公民之间的房屋买卖合同纠纷案件，案件的法律关系及案件事实虽较为简单，但该案件反映出现在较为普遍的现象，就是随着我国各地商品房及二手房的房屋价格的不断上涨，一些在房屋价格上涨前已将自己拥有产权的房屋出卖给他人后，在没有办理所出卖给他人的房屋没有办理产权过户登记手续前，或者已经过户给买受方之后，为了经济利益，找出各种理由和根据，要么要求确认买卖合同无效，要么请求撤销所签订的买卖合同，以达到收回房屋，得到更大经济利益的目的。如夫妻一方将属于共同财产的房屋出售给他人后，又以夫或妻一方在出售房屋时不知情为由，要求确认原来签订的买卖合同无效；将自己有权集资的房屋转让给他人集资后，又以不符合有关规定为由要求确认转让合同无效等等。本案是原告的亲属，即其子将原告的房屋出售给买受方，即本案另一被告，而原告在房屋已被其子出售多年后，以其子出售房屋时不知情为由，将其子和买受人作为被告向法院提起诉讼，要求确认其子与本案另一被告所签订的买卖合同无效，其目的就是为了得到房屋，以达到自己目的或谋取更大的经济利益。但根据本案查明的事实，原告的房屋已经被出售了多年，原告也和其子，即本案另一被告共同居住过，作为本案涉案房屋的产权人，与其子同住，在房屋被出售多年以来，对其房屋情况不可能不知情，且在买受房屋时，其子向买受人出示了原告的身份证件及房产手续，原告未在协议书上签字，是因原告当时年事已高，不能在协议书上签字也属人之常情，故买受人有理由相信原告之子有权代理原告出售该房屋，买受人购买原告的房屋属于善意，并不违反法律规定。原告称对其子擅自处分其房屋的事情不知情，也不符合常理，对此法院不予采信。而对于本案诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，因原告在其诉状中称，其于两年前即已知道该情况，即原告在此时已知道其合法权益收到侵害，但原告并未主张权利，而至原告起诉时已将超过了法定的两年的诉讼时效期间。故法院对于原告的诉讼请求不予支持，绥作出上述判决。宣判后，双方当事人均未提出上诉，本案已经发生法律效力。